Un estudio reciente en Estados Unidos (Hsie y Moretti, AEJ: Macroeconomics 2019) muestra una creciente dispersión en la productividad del trabajo entre las diversas ciudades del país, lo que se manifiesta en salarios cada vez más dispares.
En principio, el PIB podría aumentarse de manera importante redistribuyendo trabajadores desde localidades de baja productividad hacia otras de productividad elevada. Esta mala asignación espacial de los trabajadores se explica porque las ciudades de alta productividad limitan el acceso de los trabajadores a estas ciudades por las restricciones cada vez mayores a la construcción de viviendas, trasladando, en la práctica, esta elevada productividad a precios y arriendos de las viviendas y salarios en esas localizaciones. En particular, el estudio estima que el PIB de Estados Unidos en 2009 habría sido 3,7% mayor si las restricciones para construir hubieran sido menores, lo que equivale a que la tasa de crecimiento desde 1964 podría haber sido un 36% más alta.
Las medidas a las que se ha recurrido para tratar de paliar los enormes y crecientes problemas sociales asociados a la imposibilidad de pagar un arriendo o comprar una vivienda en estos lugares tan atractivos para vivir solo han contribuido a agravar el problema. Fijaciones de precios de arriendo y estatización de viviendas no solo no resuelven la escasez de habitaciones, sino que producen problemas adicionales. No es raro que se vean carpas en lugares públicos o gente durmiendo en sus vehículos.
La solución correcta no está viniendo de las localidades más conservadoras, donde las restricciones para la construcción suelen ser menores, sino de aquellas más liberales o izquierdistas en el sentido estadounidense. Así, en diciembre pasado Minneapolis aprobó el plan 2040 que eliminó las restricciones que permitían la construcción solo de viviendas unifamiliares en un área equivalente al 70% de las zonas residenciales, permitiendo construcciones de dos y tres pisos, lo que es insuficiente, pero es un paso en la dirección correcta. Posteriormente, en julio pasado, el estado de Oregon tomó una decisión similar en todo su territorio y hay autoridades de varios estados analizando la posibilidad de hacer lo mismo en sus territorios. Varios de los precandidatos demócratas a la presidencia están ofreciendo políticas similares entre sus propuestas de campaña, incluyendo a Elizabeth Warren, que tiene posibilidades de ganar la nominación.
Los datos del Banco Central de Chile muestran que los precios de la vivienda en el país han subido a una tasa promedio que más que duplica la de las remuneraciones reales en el último decenio. Esto se explica por las crecientes restricciones para construir que se están aplicando en las comunas y ciudades más atractivas para vivir (las más productivas) y el creciente costo del suelo como consecuencia de lo anterior. Esto replica lo observado en Estados Unidos y otros países y debe estar provocando costos parecidos en productividad y crecimiento desaprovechados.
En Chile, y en la Región Metropolitana en particular, es necesario permitir una mayor densificación habitacional, especialmente en los ejes de transporte y, sobre todo, de la red de metro, para justificar su inversión. La anarquía comunal se intentó resolver modificando el DS N° 47 de Vivienda y Urbanismo en julio pasado, traspasando facultades al ministerio para facilitar la construcción de proyectos de viviendas integradas, pero su timidez, que permite un máximo de solo 800 habitantes por hectárea, anuló su utilidad. La nueva Ley de Integración Social y Urbana, recientemente aprobada en la Cámara de Diputados, debería resolver estos problemas.
La densificación racional en torno a los ejes de transporte, la certeza jurídica, regulaciones razonables y la ampliación de las áreas urbanas donde corresponda deberían constituir el cuerpo del conjunto de herramientas que permitan satisfacer la demanda de vivienda a precios razonables y erradicar las propuestas de estatización y fijación de precios que solo agravan el problema, como muestra la experiencia internacional. La solución de largo plazo requiere densificar con criterio y visión global de las ciudades.
Alejandro Fernández/El Mercurio
