Cuando las contribuciones son un porcentaje fijo del valor de la propiedad, se convierten en una fuente de riesgo. Recordemos que el valor de una propiedad se obtiene combinando el arriendo proyectado a futuro con las tasas de interés real de largo plazo pertinentes. En las últimas décadas estas tasas de interés disminuyeron mucho en el mundo, por causas macroeconómicas, rebotando en Chile. Esta fue la causa clave del “crédito hipotecario barato” que rigió hasta 2019, aunque no la única.

Un efecto fue elevar el múltiplo Valor de Propiedad/Arriendo en forma inusitada, para muchas propiedades. Más encima, el arriendo promedio subió en relación con los salarios, debido a crecientes restricciones a la densificación y a la entrada de nuevo suelo urbano, impuestas por ministerios y municipios. Todo lo anterior se sumó para hacer que las contribuciones subieran casi al doble expresadas como proporción del sueldo promedio. Nada de esto fue planeado por los legisladores.

Sería más seguro para todos que la ley redefina las contribuciones como proporción del arriendo anual que rinde cada propiedad. El arriendo refleja mejor el valor de uso que la sociedad asigna a esa propiedad. Protegería a los propietarios del riesgo de que una tendencia macroeconómica en las tasas de interés largas eleve las contribuciones más que los arriendos. Los métodos prácticos de estimación de arriendos no serían peores que los métodos actuales de tasación.

Sugiero concentrar el esfuerzo legislativo en pasar la base de las contribuciones a los arriendos, y en acordar una gradualidad fiscalmente responsable para regresar a los ratios Contribución/Arriendo que rigieron en 1992-2007. El esfuerzo de gestión, por su lado, debería abocarse a subir la densidad y sumar más suelo urbano. (El Mercurio Cartas)

Salvador Valdés Prieto