La Contraloría General de la República tomó razón este jueves de las modificaciones impulsadas por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), que contemplan cambios en los parámetros de densidad residencial y en las condiciones para desarrollar conjuntos armónicos. La decisión fue valorada por empresas constructoras y organizaciones inmobiliarias, mientras que algunos alcaldes habían manifestado reparos por sus posibles efectos sobre la densificación de las comunas.

Las modificaciones, que todavía deben publicarse en el Diario Oficial, buscan actualizar las condiciones para desarrollar proyectos habitacionales y facilitar un mayor aprovechamiento de terrenos ubicados en sectores con acceso a transporte público, servicios y equipamiento urbano.

Uno de los principales ajustes consiste en modificar el parámetro utilizado para calcular la densidad residencial, que pasa de cuatro a 2,8 habitantes por vivienda. En términos prácticos, esta fórmula permite desarrollar un mayor número de unidades habitacionales en terrenos donde la normativa establece límites de población.

La reforma también introduce cambios en los requisitos de superficie para acogerse a las disposiciones sobre conjuntos armónicos, mecanismo que permite acceder a determinadas condiciones urbanísticas cuando los proyectos cumplen las exigencias establecidas en la ordenanza.

Asimismo, considera ajustes relacionados con los estacionamientos en sectores próximos a sistemas de transporte público, con el propósito de facilitar el desarrollo de proyectos en áreas que cuentan con infraestructura de conectividad.

La vicepresidenta de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Helen Martin, destacó que las modificaciones responden a transformaciones demográficas y a nuevas necesidades habitacionales de la población.

“Chile está cambiando y nuestras ciudades también deben hacerlo. Los cambios demográficos y las nuevas formas de vivir nos obligan a revisar cómo estamos planificando nuestras ciudades”, señaló.

Martin sostuvo que uno de los desafíos de la planificación urbana consiste en facilitar que las familias puedan residir cerca de sus lugares de trabajo, establecimientos educacionales, servicios y sistemas de transporte, reduciendo los tiempos destinados a desplazamientos.

La representante gremial también valoró la certeza regulatoria que, a su juicio, proporciona la aprobación del decreto para la planificación y ejecución de proyectos inmobiliarios.

Desde la constructora Ingevec coincidieron en que los cambios pueden generar nuevas oportunidades de inversión y contribuir a ampliar la oferta habitacional.

“Valoramos positivamente la toma de razón de la OGUC, ya que abre nuevas oportunidades de desarrollo y permitirá ampliar la oferta y el acceso a la vivienda”, señaló la compañía, que también destacó la necesidad de compatibilizar la densificación con las características de los barrios y sus comunidades.

Una evaluación similar realizó Sebastián Echeverría, gerente general de Echeverría Izquierdo Soluciones Habitacionales, quien sostuvo que la actualización normativa podría favorecer la construcción de viviendas cercanas a estaciones de metro y principales corredores de transporte.

Según el ejecutivo, las nuevas disposiciones permitirían desarrollar iniciativas que actualmente enfrentan dificultades de viabilidad económica, además de ofrecer unidades habitacionales con precios de acceso potencialmente menores.

Echeverría agregó que los proyectos que ya cuentan con permisos de edificación podrán acogerse a las nuevas condiciones, lo que, a su juicio, podría acelerar el inicio de determinadas obras y generar efectos sobre la inversión y el empleo en la construcción.

La consultora inmobiliaria Colliers también valoró la toma de razón de la Contraloría, señalando que el trámite permite despejar la incertidumbre que afectaba a proyectos cuya evaluación dependía de las modificaciones regulatorias.

Su gerente inmobiliario, Sergio Correa, afirmó que existían iniciativas detenidas a la espera de conocer las reglas definitivas que se aplicarían a su desarrollo.

Colliers explicó que la reducción del parámetro de ocupación desde cuatro a 2,8 personas por vivienda permite distribuir el valor de un terreno entre un mayor número de unidades habitacionales, disminuyendo potencialmente la incidencia del suelo en el costo de cada propiedad.

La consultora añadió que los cambios para conjuntos armónicos y las menores exigencias de estacionamientos cerca del transporte público también podrían contribuir a reducir los costos de construcción.

Sin embargo, los efectos sobre los precios finales dependerán de factores como el valor de los terrenos, los costos de edificación, la demanda y las condiciones de financiamiento de los proyectos.

Las modificaciones habían generado cuestionamientos de autoridades municipales, que advirtieron sobre el riesgo de que una mayor densidad habitacional favorezca desarrollos inmobiliarios de gran altura y concentración residencial, similares a los denominados “guetos verticales”.

Frente a esas críticas, el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Slaven Razmilic, sostuvo que la reforma no reemplaza los instrumentos de planificación territorial de las comunas ni elimina sus restricciones urbanísticas.

“Es importante descartar que esta modificación vaya a generar fenómenos de hiperdensificación desequilibrada, ya que el cambio operará dentro del marco de la planificación local”, afirmó.

Razmilic explicó que, desde la perspectiva del gremio, la actualización de los parámetros demográficos busca adecuar los cálculos normativos a las características actuales de los hogares, mientras que los demás ajustes están orientados a aprovechar la infraestructura de conectividad existente.

Por su parte, Colliers atribuyó parte de la oposición municipal a las diferencias entre los intereses de los residentes actuales y los de las familias que buscan acceder a viviendas en comunas donde los precios dificultan su instalación.

Con la toma de razón de la Contraloría, el decreto completó esa etapa de revisión administrativa. Su publicación en el Diario Oficial constituye el siguiente paso para la entrada en vigencia de las modificaciones a la normativa urbanística. (NP-ChatGPT-Pulso)